當前位置:卓創資訊 >> 大宗商品行情分析 >> 信息正文
房地產行業數據詳解:基于方法論的再理解
卓創資訊 2020-04-09 16:56:47

房地產業是指:以土地和建筑物為經營對象,從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業,是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業,屬于第三產業。

國家統計局按月發布全國房地產開發投資和銷售情況數據,包括房地產開發投資、房地產開發企業房屋施工面積,竣工面積、新開工面積、房地產開發企業土地購置面積、銷售面積、銷售額、待售面積、房地產開發企業到位資金及房地產景氣度指數。

本文的目的是探究房地產各項數據的統計方法論,以揭示各項數據背后所代表的意義。

指標1:房地產開發企業本年完成投資

指報告期內完成的全部用于房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。該指標是累計數據。其中房屋建設投資約占總投資額的56%,土地購置費用約占31%。

房地產開發企業本年完成投資額是固定資產投資的一部分,按月公布累計數據,其中沒有1月份數據。房地產行業的投資完成額是反映行業景氣程度的重要指標,該項數據持續增長時表明房地產開發企業看好該領域發展,具有積極意義;若持續負增長則標明房地產行業景氣程度下降,表明房地產開發商不看好當前及未來中國房地產市場,房地產開發商就會降低進入住房土地市場購買土地,和增加對住房市場開發投資的熱情。

2020年2月份公布的數據是1998年以來的首次,中國的房地產市場化改革子1988年開始,10年之后的1998年住房制度改革是我國房地產市場開始初步形成的標志。

指標2:商品房銷售面積,銷售額

商品房銷售面積:指報告期內出售新建商品房屋的合同總面積(即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的建筑面積)。該指標是累計數據。

商品房銷售額:指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款(即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價)。該指標與商品房銷售面積同口徑,也是累計數據。

商品房銷售面積和銷售額代表的是消費端購買商品房的基本情況,一般用于說明消費端對于購房的積極性問題,銷售面積增加代表消費者購房積極,也預示著房地產市場向好,反之亦然;商品房銷售額與銷售面積之間的比值代表單位銷售面積的價格,能夠反映出全國房價的一般水平。

指標3:商品房待售面積

指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

商品房待售面積即可以簡單理解為庫存,供給側結構性改革五項任務中的“去庫存”就是指的去商品房銷售面積。以庫存角度來講,庫存的目的是雙向的,既要保證充足的房源保證消費者需求,又要保證房源數量不會對房地產企業造成資金流動壓力。庫存過高會影響到房地產企業的運轉,在房地產作為經濟增長“引擎”的階段,房地產過高的庫存直接威脅金融安全;庫存過低,則可能造成供給彈性不足,從而使得房價大-幅上漲。

指標4:房地產開發企業本年到位資金

指房地產開發企業報告期內實際可用于房地產開發的各種貨幣資金及來源渠道。具體細分為國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他資金。該指標是累計數據。

房地產開發企業半年到位資金關系到各工程項目是否能夠順利開展,到位資金重組則代表企業建設能夠順利進行,而到位資金增速回落則有可能代表房地產企業開工存在較大困難。房地產開發企業到位資金的構成結構也具有重要意義。房地產行業金屬屬性較強,是大類資產配置中的重要組成部分。房地產企業自籌資金占比較小,因此具有高杠桿特點,2019年房地產開發企業自籌資金約占32%,個人按揭和定金及預收款合計占比約50%。

若因某種原因導致房地產開發企業到位資金的部分來源出現阻斷,房地產行業將面臨較大的現金流風險,這也是此次疫情中可能對房地產行業造成較大影響的重要因素。2020年1-2月份,房地產開發企業到位資金20210億元,同比下降17.5%。其中,國內貸款4547億元,下降8.6%;利用外資12億元,下降77.2%;自籌資金6161億元,下降15.4%;定金及預收款5603億元,下降23.9%;個人按揭貸款3030億元,下降12.4%。

指標5:房屋施工面積、新開工面積、竣工面積

房屋施工面積:指房地產開發企業報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工后又停緩建的房屋面積。多層建筑物的施工面積指各層建筑面積之和。

房屋新開工面積:指房地產開發企業報告期內新開工建設的房屋面積,以單位工程為核算對象。不包括在上期開工跨入報告期繼續施工的房屋建筑面積和上期停緩建而在本期復工的建筑面積。房屋的開工以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。房屋新開工面積指整棟房屋的全部建筑面積,不能分割計算。

房屋竣工面積:指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工,達到住人和使用條件,經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準,可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

與房地產行業相關的大宗商品種類多達80多種,其中鋼材、水泥、玻璃三個品種是占比最大的建材品種。在研究房地產行業對于相關商品需求時該三項指標是“下游行業消費逆推法”的主要參考,根據三項指標在時間上的邏輯關系,新開工面積是最佳的預測標的。目前卓創資訊建立的房地產高頻用鋼需求預測模型即是以新開工面積為基礎數據建立的。

指標6:土地購置面積/土地成交價款

土地購置面積:指房地產開發企業在本年內通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。

土地成交價款:指房地產開發企業進行土地使用權交易活動的最終金額。在土地一級市場,是指土地最后的劃撥款、“招拍掛”價格和出讓價;在土地二級市場是指土地轉讓、出租、抵押等最后確定的合同價格。土地成交價款與土地購置面積同口徑,可以計算土地的平均購置價格。

土地購置面積是房地產開發企業未來進行開發建設的基礎,土地拍賣是建房子的第一步。因此土地購置面積的變化是反映房地產企業對房地產行業預期最重要的先行指標。18年開始能夠留意到各大二線以上城市普遍開始出現土地流拍的現象,該現象背后即為房地產開發商對于房地產未來預期的基本反映;除此之外還能夠觀察到房地產開發企業中的本土派近年來活躍程度也較低,反映出房地產企業對未來預期的變化。

備注:指標定義和方法論來自于國家統計局

卓創資訊
為中國爭奪大宗商品定價話語權
怎么做分享文章赚钱吗 快3预测与推荐 选取股票分析方法 体彩快乐十一开奖湖北 深圳风采开奖日 四海龙王捕鱼 微乐陕西麻将可以开挂吗 qq幸运农场在线计划 福建快3今天开奖结果一一 今日股票大盘走势 福建十一选五前三走势图